Niedrige Bauzinsen – Vorteile nutzen aber auch Risiken kennen

Niedrige Bauzinsen – Vorteile nutzen aber auch Risiken kennen

Die Niedrigzinsphase in Deutschland hält weiter an, sodass auch Baukredite sehr günstig sind. Die meisten Kreditnehmer sehen in den niedrigen Bauzinsen ausschließlich Vorteile, was in der überwiegenden Mehrheit auch zutrifft. Dennoch sollten Sie ebenso auf mögliche Risiken achten, die durchaus mit den niedrigen Hypothekenzinsen verbunden sein können. Zudem haben bei Weitem nicht alle Kreditnehmer die Chance, die günstigsten Zinssätze von teilweise unter 0,9 Prozent für sich zu beanspruchen.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die Bauzinsen befinden sich aktuell tatsächlich auf einem nahezu historischen Tiefpunkt. Je nachdem, für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden, können Sie Hypothekendarlehen derzeit schon ab den folgenden Kreditzinsen erhalten:

5 Jahre: ab 0,75 Prozent
10 Jahre: ab 1,10 Prozent
15 Jahre: ab 1,40 Prozent
25 Jahre: ab 1,90 Prozent

Wenn Sie sich also beispielsweise für einen Hypothekenkredit in Höhe von 150.000 Euro entscheiden und die Zinsbindung zehn Jahre beträgt, zahlen Sie im besten Fall jährlich lediglich etwa 2.000 Euro an Zinsen, also nicht einmal 200 Euro pro Monat.

Allerdings ist es so, dass es sich bei den angegebenen Zinssätzen nur um die günstigsten Kreditzinsen handelt, die von Banken überhaupt angeboten werden. Dazu müssen jedoch einige Faktoren stimmen, damit Sie tatsächlich zu den Kunden gehören, die diese Niedrigzinsen mit der Bank vereinbaren können.

Welche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen?

Es gibt einige Faktoren, die sich auf die Höhe der Bauzinsen auswirken, welche die Bank dann gegenüber dem einzelnen Kreditnehmer veranschlagt. In der Übersicht handelt es sich dabei insbesondere um die folgenden Einflussfaktoren:

• Bonität des Kreditnehmers
• Eigenkapitalquote
• Darlehenssumme
• Zinsbindung
• Sicherheiten

All diese Faktoren wirken sich auf den Bauzinsen aus, den Sie persönlich zahlen müssen. So kann es durchaus passieren, dass Sie bei einer nicht sehr guten Bonität und wenig vorhandenem Eigenkapital für eine Zinsbindung von zehn Jahren nicht nur 1,10 Prozent zahlen müssen, sondern die Bank den Zinssatz Satz vielleicht bei 2,0 Prozent oder darüber hinaus ansetzt. Hier wird also bereits ein möglicher Nachteil der niedrigen Bauzinsen deutlich, nämlich dass die günstigsten Zinssätze keineswegs automatisch für alle Kreditnehmer gelten.

Trotz niedriger Bauzinsen: Weniger Familien können sich eine Baufinanzierung leisten

In der jüngeren Vergangenheit nimmt die Anzahl der Alleinstehenden und vor allem der Familien, die eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen, wieder leicht ab. Nun stellt sich natürlich die Frage, warum dies so ist, wenn die niedrigen Bauzinsen eine Finanzierung sehr häufig günstig erscheinen lassen.

Der Grund ist ganz einfach: Zwar sind die Hypothekenzinsen nach wie vor auf einem geringen Niveau, auf der anderen Seite steigen die Immobilienpreise jedoch weiter an. Die Finanzierungskosten sind also relativ gering, aber dafür müssen Kreditnehmer eben immer höhere Darlehenssummen stemmen, weil die Kaufpreise der Immobilien nahezu stetig ansteigen und auch die Baukosten (bei einem Neubau) alles andere als rückläufig sind. Aus diesem Grund sind niedrige Bauzinsen keineswegs ein Garant dafür, dass Sie sich eine Immobilienfinanzierung auch leisten können.

Gibt es Risiken der niedrigen Hypothekenzinsen?

Zu Beginn haben wir kurz angeschnitten, dass die niedrigen Zinsen bzw. Bauzinsen nicht nur Vorteile haben, sondern es durchaus einige Risiken geben kann. Eine Gefahr besteht darin, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindung einen erheblich höheren Zins zahlen müssen, weil schlichtweg die Hypothekenzinsen in dieser Zeit deutlich gestiegen sind.

Im schlimmsten Fall kann dies sogar dazu führen, dass Sie die dann anfallenden Kreditraten nicht mehr tragen können. Im Grunde können Sie dieses Risiko dadurch ausschalten oder zumindest verringern, dass Sie eine möglichst lange Zinsbindung zu den aktuell sehr günstigen Konditionen wählen. Zudem ist es möglich, einige Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung für die anstehende Anschlussfinanzierung bereits im Vorfeld ein Forwarddarlehen abzuschließen und sich so die Zinsen zu sichern.

Ein weiterer möglicher Nachteil niedrigen Bauzinsen bezieht sich auf die Laufzeit, bis der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist. Paradoxerweise sind die Laufzeiten nämlich umso höher, desto niedriger der Zinssatz ist. Dies können Sie allerdings ausgleichen, indem Sie sich nicht für die Standardtilgung entscheiden, die meistens lediglich bei 1 bis 1,5 Prozent beträgt. Dies bedeutet nämlich, dass die Immobiliendarlehen eine Laufzeit von rund 35 bis 40 Jahren haben.

Stattdessen sollten Sie – falls es finanziell machbar ist – eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent, besser noch vier oder fünf Prozent wählen. Dann können Sie nämlich trotz der niedrigen Zinsen damit kalkulieren, dass der Immobilienkredit innerhalb von insgesamt durchschnittlich 20 bis 25 Jahren abbezahlt sein wird.

Die langen Laufzeiten wiederum bergen natürlich ein höheres Zinsänderungsrisiko, denn für gewöhnlich wird die Zinsbindung nicht identisch mit der Laufzeit sein, sodass es später immer eine Anschlussfinanzierung gibt, die eventuell deutlich teurer aufgrund gestiegener Zinsen sein kann.

Bauzinsen im Mix: Mehrere Darlehensarten kombinieren

Um die niedrigen Bauzinsen optimal zu nutzen, ist es häufig empfehlenswert, mehrere Darlehensarten zu kombinieren und in die Baufinanzierung zu integrieren. Die von den Banken angebotenen Hypothekendarlehen, bei denen es sich meistens um Annuitätendarlehen handelt, sind nämlich keineswegs automatisch zwangsläufig die günstigsten Kredite, die Sie im Rahmen einer Baufinanzierung nutzen können. Noch günstiger können insbesondere KfW-Förderdarlehen sein, zumal diese mitunter einen Zuschuss zur Tilgung beinhalten.

Die Chance darauf ist insbesondere dann groß, wenn Sie ein sogenanntes Energiesparhaus kaufen oder bauen möchten. Vielleicht haben Sie zudem einen Bausparvertrag, der bereits zuteilungsreif ist, und können daher das Bauspardarlehen nutzen. Je nachdem, wann dieser Bausparvertrag abgeschlossen wurde, kann der Darlehenszins mitunter ebenfalls günstiger als beim Hypothekendarlehen sein. Hier heißt es für Sie, möglichst individuell zu vergleichen und dann den Darlehensmix zusammenzustellen, der für Ihre persönlichen Ziele und den Bedarf im Rahmen der Immobilienfinanzierung optimal ist.

So könnte eine Baufinanzierung beispielsweise wie folgt aussehen:

Gesamten Finanzierungsbedarf: 250.000 Euro
Annuitätendarlehen: 150.000 Euro
KfW-Darlehen: 50.000 Euro
Bauspardarlehen: 50.000 Euro

Fazit: Niedrige Bauzinsen haben nicht nur Vorteile

Zunächst einmal sind die niedrigen Hypothekenzinsen am Markt natürlich für die meisten Kreditnehmer sehr vorteilhaft, denn so können sich Alleinstehende und Familien oftmals ein Eigenheim leisten. Auf der anderen Seite ist die Tendenz allerdings etwas rückläufig, weil eben auch die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind.

Ferner gibt es durchaus Nachteile der niedrigen Zinsen bzw. Bauzinsen, die Sie kennen sollten. Dazu zählen in erster Linie das spätere Zinsänderungsrisiko sowie die langen Laufzeiten, wenn Sie nicht durch eine erhöhte anfängliche Tilgung gegensteuern.