So funktioniert die Hausbewertung durch einen Sachverständigen

So funktioniert die Hausbewertung durch einen Sachverständigen

So funktioniert die Hausbewertung durch einen Sachverständigen

Die niedersächsische Region Weser-Ems im Norden Deutschlands gilt mit Städten wie Osnabrück, Oldenburg, Emden oder Wilhelmshaven als beliebte Wohnregion. Das zeigt sich auch an den stark gestiegenen Baupreisen für Wohngebäude in der Region. Zwischen Februar 2022 und Februar 2023 kam es zu einer Erhöhung der Preise um 15,4 %. Das bedeutet auch insgesamt steigende Immobilienpreise.

Mit einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen können Eigentümer den Wert ihrer Immobilie ermitteln lassen und einen Verkaufspreis festlegen, der auf dem regionalen Immobilienmarkt in der Region Weser-Ems realisierbar ist.

Warum eine Immobilienbewertung beim Verkauf hilft

Jeder verkaufswillige Eigentümer möchte den für seine Immobilie den bestmöglichen Preis erzielen. Um einen angemessenen Verkaufspreis festlegen zu können, muss er jedoch den genauen Marktwert seiner Immobilie kennen. Diesen liefert ein entsprechendes Gutachten, das von einem kompetenten Immobiliensachverständigen erstellt wird.

Natürlich kann man seine Immobilie auch online bewerten lassen, indem man die wichtigsten Eckdaten in ein Online-Formular eingibt und innerhalb kürzester Zeit eine Bewertung erhält. Bei einer Online-Immobilienbewertung wird die Immobilie jedoch nicht von einem Sachverständigen in Augenschein genommen. Dadurch fließen wichtige Aspekte wie beispielsweise vorhandene Baumängel nicht in die Bewertung ein. Die Folge ist eine maximal als Annäherungswert geeignete Summe.

So kann es schnell passieren, dass ein Verkaufspreis angesetzt wird, der sich im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ als unrealistisch erweist, später nach unten korrigiert werden muss oder sich am Ende sogar als zu niedrig erweist.

Immobilienbewertung durch Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren

Um eine korrekte Bewertung der Immobilie zu gewährleisten, sollte ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt werden. Er greift immer auf mindestens zwei der insgesamt drei möglichen Wertermittlungsverfahren zurück, wodurch er eine sehr genaue Schätzung des Immobilienwertes erhält.

Die am häufigsten verwendete Methode ist das Vergleichswertverfahren. Es nutzt aktuelle Transaktionsdaten und vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Immobilien. Für eine Immobilie mit durchschnittlicher Größe und Ausstattung ermittelt das Vergleichswertverfahren in der Regel die exaktesten Ergebnisse.

Der Wert einer vermieteten Immobilie lässt sich ermitteln, wenn der Sachverständige zusätzlich das Ertragswertverfahren nutzt. Bei diesem leitet er den Wert aus den Mieterträgen ab, die die Immobilie erwirtschaftet. Zudem verwendet er Faktoren wie Wohnfläche oder Mietpreis/m².

Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn der Immobiliengutachter z.B. den Wert einer selbst genutzten Wohnung ermitteln soll. Das Sachwertverfahren verwendet als Berechnungsgrundlage die Herstellungs- oder Baukosten. Auch der Bodenwert sowie der Gebäudewert sind hier wesentliche Faktoren für die Wertermittlung. Das Sachwertverfahren eignet sich in erster Linie für Häuser, weniger für einzelne Wohnung.

Eine wesentliche Aufgabe des Sachverständigen ist es, sämtliche Informationen (Unterlagen, Dokumente sowie Erkenntnisse aus einer Begehung des Objekts) zu berücksichtigen, die dazu geeignet sind, den Wert einer Immobilie zu erhöhen oder ihn zu mindern. Seine Aufgabe besteht letztlich darin, einen realistischen Wert der Immobilie zu ermitteln, der dann Grundlage aller weiteren Schritte beim Immobilienverkauf ist.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen ist nicht nur bei geplanten Verkauf eines Objekts sinnvoll. Es gibt weitere Situationen, in denen eine Immobilienbewertung nicht nur wichtig, sondern zwingend notwendig ist. Steht etwa eine gerichtliche Auseinandersetzung im Rahmen einer Scheidung an, kann die Immobilienbewertung Grundlage für Absprachen zur Vermögensaufteilung sein. Eine Wertermittlung ist außerdem sinnvoll, wenn es zu Erbstreitigkeiten zwischen Erbberechtigten bzw. diesen und Behörden kommt.

Ebenso hilfreich wie im Rahmen der Bilanzierung kann eine Immobilienbewertung bei Insolvenzen oder Zwangsversteigerungen sein. Die Wertermittlung ist auch bei einer geplanten Beleihung einer Immobilie erforderlich, da sie zur Ermittlung eines angemessenen Beleihungswertes herangezogen werden kann.

Kurzgutachten und ausführliche Wertermittlung vom Makler und Sachverständigen

Wer ein Kurzgutachten erstellen lassen möchte, kann damit einen Immobilienmakler beauftragen. Ein ausführliches Wertermittlungsgutachten sollte aber immer von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Er verfügt über umfassende Fachkenntnisse, kennt den regionalen Immobilienmarkt wie den des Weser-Ems-Kreises und ist in der Lage, ein gesetzeskonformes und gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.