Immobilien in kleineren Städten – sichere Geldanlage oder kurzlebiger Trend?
Die Preise für (Wohn-)Immobilien in Deutschland bewegen sich bekanntlich schon seit geraumer Zeit nur noch in eine Richtung: nach oben. Und glaubt man den Ansichten zahlreicher Finanzexperten, wird sich daran auch in naher Zukunft nicht viel ändern. Ein Ende des Booms – oder gar das Platzen der vielzitierten Immobilienblase – ist also vorerst kein Thema. Allerdings hat sich in der jüngsten Vergangenheit ein weiterer Trend herauskristallisiert, der nicht nur für große Investoren, sondern vor allem auch für Privatanleger immer interessanter werden dürfte. Dabei handelt es sich um das steig wachsende Interesse an Immobilien in kleineren Städten. Aber woher kommt diese Entwicklung denn überhaupt? Sind die Immobilien dort tatsächlich deutlich günstiger? Und auf welche Dinge sollte man achten, wenn man in ein solches Objekt investieren möchte?
Ob Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München – wer in einer der großen Metropolen eine Immobilie kaufen möchte, muss dafür bekanntlich immer tiefer in die Tasche greifen. Dementsprechend verwundert es kaum, dass immer mehr Privatanleger die Veränderung der Immobilienwirtschaft wahrnehmen, sich anderweitig umsehen und den Fokus dabei mehr und mehr auf kleinere Städte legen. Denn in der deutschen Provinz ist es häufig nicht nur viel grüner und ruhiger, sondern vor allem auch deutlich günstiger was die Immobilienpreise angeht. Dazu ein aktuelles Beispiel zur Verdeutlichung: Während ein Einfamilienhaus in einer Großstadt nur noch selten für unter 250.000 Euro zu haben ist, liegt der Kaufpreis einer vergleichbaren Liegenschaft in einer sogenannten B- respektive C-Lage bei rund der Hälfte (Stand: November 2021).
Statt also weiterhin in Immobilien zu investieren, die schon seit geraumer Zeit weit über ihrem eigentlichen Wert liegen – und dabei zu hoffen, dass diese in naher Zukunft trotzdem noch Gewinne abwerfen werden – entscheiden sich immer mehr Interessenten für eine Investition in einer kleineren Stadt. Dieser Trend ist mittlerweile auch den Experten des Institutes der deutschen Wirtschaft in der Rheinmetropole Köln aufgefallen. Denn laut einer aktuellen Studie rentiert sich der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung außerhalb der Großstädte und ihrer sogenannten Speckgürtel in fast 90 Prozent der Fälle mehr, als ein vergleichbares Objekt zu mieten. Hinzukommt, dass auch Immobilien in B- und C-Lage nicht nur als wertbeständig gelten, sondern aufgrund des stetig steigenden Interesses in den kommenden Jahren auch deutlich an Wert gewinnen werden. Und das gilt beispielsweise nicht nur für Lüdenscheid, Bremervörde und Neustrelitz, sondern ebenso für Pfaffenhofen oder auch Hameln.
Welche Vorteile bieten Immobilien in kleineren Städten?
Um die aktuelle Immobilien-Situation in der deutschen Provinz etwas besser verstehen zu können, bleiben wir der Einfachheit halber in der bekannten Rattenfängerstadt und werfen beispielhaft einen Blick auf die dortige Entwicklung. So berichten vor allem ansässige Makler, wie zum Beispiel Simon Immobilien, dass sich immer mehr Interessenten nicht nur aufgrund der deutlich günstigeren Quadratmeterpreise für eine Immobilie außerhalb der großen Ballungszentren wie Hannover und Co. interessieren. Darüber hinaus legen die potentiellen Käufer nämlich auch immer mehr Wert auf eine ruhigere und grünere Umgebung. Hinzu kommen geringere Lebenshaltungskosten, weniger Verkehrschaos, und deutlich mehr Angebote für junge Familien – beispielsweise mehr freie Schul- und Kitaplätze oder auch bessere Bedingungen in Bezug auf Spielplätze und weitere Freizeiteinrichtungen. Und natürlich spielt auch die Aussicht auf eine lukrative Wert- beziehungsweise Kapitalanlage eine Rolle – doch sollte man einige wichtige Faktoren bedenken, bevor man sich für ein derartiges Investment entscheidet.
Worauf sollte man achten, um möglichst erfolgreich in eine Immobilie zu investieren?
Bevor man nun übereilt in ein Wohnobjekt in einer B- oder C-Lage investiert, gibt es vorab einige wichtige Dinge zu beachten, damit aus der Anlageimmobile auch tatsächlich ein potentiell erfolgversprechendes Renditeobjekt werden kann. Und um welche Faktoren es sich dabei konkret handelt, zeigen wir Ihnen in der nun folgenden Übersicht.
1.) Die Vorausplanung
Im ersten Schritt sollte man sich Gedanken darüber machen, ob es ein Haus oder eine Eigentumswohnung werden soll. Zudem ist es wichtig zu wissen, ob die Immobilie ausschließlich zur Selbstnutzung, für die Vermietung oder zum direkten Weiterverkauf gedacht ist. Gut zu wissen: Eine Wohnung ist zwar in der Regel um einiges günstiger als ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, doch muss der Anleger hierbei auch mit einer dementsprechend geringeren Rendite rechnen. Zudem sollte man trotz des steigenden Interesses an Immobilien in der Provinz nicht mit unmittelbaren Gewinnen rechnen, da es abhängig von der weiteren Entwicklung sogar mehrere Jahre dauern kann, bis es zu einer deutlichen Wertsteigerung des Objektes kommt.
2.) Die eigene finanzielle Situation realistisch betrachten
Der Wunsch nach Wohneigentum ist leider immer wieder derart groß, dass viele Käufer ihre Bonität überschätzen. Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte sich daher schon möglichst früh mit der persönlichen Finanzsituation auseinandersetzen und sich folgende Fragen stellen: Wie viel Eigenkapital (der Anteil am Kaufpreis sollte bei mindestens 20, besser noch 30 Prozent liegen) kann ich in die Finanzierung einbringen? Verfüge ich über ein ausreichendes finanzielles Polster, falls es während der Finanzierung zu unvorhersehbaren Komplikationen kommen sollte? Kann ich die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen, laufenden Kosten etc.) gegebenenfalls auch über mehrere Jahrzehnte hinweg ohne Probleme aufbringen? Kann ich die Kaufnebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlen, oder brauche ich dafür einen weiteren Kredit? Und ist mein Arbeitsplatz sicher genug, um auch in ferner Zukunft auf ein geregeltes Einkommen zurückgreifen zu können?
3.) Standort und Zustand der Immobilie
Wenn es um den Werterhalt und den potentiellen Wertzuwachs einer Immobilie geht, spielen sowohl der Standort, als auch der Zustand des Objektes eine entscheidende Rolle. Neben einer möglichst attraktiven Lage, einer adäquaten Verkehrsanbindung (Autobahn und öffentliches Nahverkehrsnetz) und der räumlichen Nähe zu einer größeren Stadt (die optimalerweise maximal 50 bis 60 Kilometer entfernt sein sollte), muss die Region wirtschaftlich stabil sein und ein möglichst breites Spektrum an Arbeitsplätzen und kulturellen Angeboten bieten. Darüber hinaus sollte sich das gewünschte (Wohn-)Objekt in einem möglichst tadellosen Zustand befinden. Wie ist es zu Beispiel um das Fundament und die allgemeine Bausubstanz bestellt? Gibt es bekannte Mängel und wie lassen sich diese beheben? Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit oder gar Schimmel? Wie steht es um die Heizanlage, die Elektrik und die sanitären Einrichtungen? Tipp: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte bei der Begehung auf die Unterstützung und den fachmännischen Rat eines Experten (Statiker, Makler, Architekt) setzen.
4.) Investitionsplan, Kostenkalkulation und Risikoeinschätzung
Sofern die Immobile allen genannten Ansprüchen genügt, geht es im nächsten Schritt an die Finanzierung des Objektes. Hierbei ist vor allen Dingen eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten und der verfügbaren Mittel notwendig, um das potentielle Risiko so gering wie möglich zu halten. Wichtig: Neben dem eigentlichen Kaufpreis sollten unter allen Umständen auch eventuelle Sanierungs- oder Renovierungskosten, sowie sämtliche Kaufnebenkosten bei der Gesamtkalkulation bedacht werden. Dazu gehören unter anderem Makler- und Notargebühren, der Eintrag in das Grundbuch oder auch die Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, um die zahlreichen Angebote der verschiedenen Banken in Ruhe miteinander vergleichen zu können. Denn das schont schlussendlich nicht nur die Neven und den eigenen Geldbeutel, sondern verhindert zudem zu hohe Zins- und Tilgungskosten.
